2017年1-6月房地产数据点评:销售新开工持续超预期,继续看好地产龙头

川财周观点:本周统计局公布1-8月份全国房地产开发投资和销售情况,1-8月全国商品房销售面积98539万平米,同比增长12.7%,增速较上月回落1.3个百分点,但从单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长4.3%,较上月扩大2.3个百分点,8月销售反弹主要得益于三四线楼市的企稳。其实8月龙头房企销售数据明显超预期,考虑到“金九银十”来临,9月份销售数据有望继续向好。从2017年公布销售目标的房企来看,大部分企业目标完成率已超70%,整体完成情况较好,未来房企集中度不断上升,龙头房企的优势正逐步凸显。相关标的为万科A、招商蛇口、金地集团、保利地产。

销售单月增速回升,一二线四季度或迎反弹

一二、三四线加剧分化,销售增速反弹。2017年1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点,从单月数据来看,全国商品房销售面积同比增长21.4%,增速较上月扩大11.2个百分点,单月销售额、销售面积创下年内新高。分城市来看,一线、二线、强三线、四五线6月单月住宅销售面积同比增速分别为-59.2%、-37%、15%、31%,一二线降幅继续扩大,三四线增速继续创新高。三四线城市的火爆行情主要受棚改、改善性需求和溢出的投资性需求共振影响,持续超预期。价格方面,1-6月全国商品房销售均价同比上涨4.6%,涨幅上升0.8个百分点,单月销售均价环比下降1%,连续3月下行,主要由于三四线区域销售占比持续升高。

   
2017年1-8月全国商品房销售额78096亿元,同比增长17.2%,增速较上月回落1.7个百分点,1-8月全国商品房销售面积98539万平米,同比增长12.7%,增速较上月回落1.3个百分点,但从单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长4.3%,较上月扩大2.3个百分点,我们认为8月销售反弹主要得益于三四线楼市的企稳,据我们跟踪的43个全国重点城市成交数据显示,8月一线(4城)、二线(14城)、三线(25城)住宅成交同比增幅分别为-53.2%、-32.5%、-15.9%,其中一二线降幅较7月分别扩大7.7、4.9个百分点,而三线环比则收窄了3.8个百分点。

   
土地市场量价齐升,但溢价率有所回落。2017年1-6月,房企土地购置面积10341万平米,同比增长8.8%,增速较上月回升3.5个百分点,土地成交价款4376亿元,同比增长38.5%,增速较上月提高6.2个百分点;土地成交均价同比上涨27.3%,增速较上月扩大1.7个百分点。分城市来看,根据百城数据,一线6月土地供应量同比上升26%,增速放缓导致一线宅地成交溢价率有所回升(6月溢价率较5月上升2.3个百分点);二线城市6月宅地溢价率均有所下降,环比下降25.8个百分点;三线城市较上月回落27.9个百分。

   
分地区来看,东部、中部、西部、东北8月商品房销售面积同比增速分比为-1.7%、7.9%、9.4%、9%,除西部之外,东部、中部、东北较增速较上月分别扩大2.9、0.2、17.1个百分点。集中度方面,根据克尔瑞数据,1-8月全国TOP20、TOP50销售市占率分比为34%、46.8%,同比扩大7、9.3个百分点,龙头规模优势继续发酵。

   
投资平稳、新开工增速回升。2017年1-6月全国新开工面积85720万平米,同比增长10.6%,增速较上月提高了1.1个百分点,6月新开工单月增速14%,较上月大幅提高8.8个百分点,亦创6个月来新高。我们认为销售持续超预期带动了新开工补库存的需求。投资方面,1-6月全国房地产投资50610亿元,同比增长8.5%,增速较上月收窄0.3个百分点,从单月增速来看,6月投资增速为7.9%,较上月上升0.6个百分点,单月投资创年内新高。本月投资、新开工再度超预期,年初至今,房企的可售货值/在手现金剪刀差不断扩大,存货紧缺而现金充沛,因此我们认为今年下半年房地产投资增速将维持在高位。

   
展望四季度,在调控延续和流动性趋紧基调下,销售增速可能继续下行,全年增速预计5-7%。从城市结构来看,三四线由于去年四季度高基数效应,增速预计继续下行;而对于一二线,市场预期相对不足的是,自17年以来,这些受到重点调控的城市其实需求并不差,北京、广深、宁苏杭、无锡、厦门等9个限购城市上半年二手房、一手房成交增速分别为-15.2%、38.5%,其中广州、佛山、无锡、杭州均呈现二手房成交增速为正、一手房为负的现象,这反映了在限价令实行下由于新房供给不足对一手房市场需求造成的挤出效应(上半年9城二手房成交占比同比扩大8个百分点)。而据我们跟踪,在四季度政策继续严控预期和规模诉求下,规模房企推盘意愿度较高,一二线新房市场供给端存在边际改善预期,叠加去年低基数影响(我们统计的19城限购城市16年10-12月成交同比增速分别为3.3%、-24%、-24%),我们认为四季度主流城市成交或迎来小反弹。

   
按揭降幅大幅收窄,利率持续上行。2017年1-6月全国房企到位资金75765亿元,同比增长9.9%,增速较上月提高了1.3个百分点,单月同比增速16.1%,较上月大幅提高了12.1个百分点,其中到位资金中个人按揭贷款单月同比下降0.29%,较上月的降幅收窄了9.3个百分点,这也表明当前银行收紧按揭的力度低于预期。利率方面,根据融360数据,5月全国首套房贷利率4.89%,较上月扩大0.16个百分点,已经连续8月上行。

    三线土地市场量缩价涨,房企补库存动力仍强

   
投资建议:目前公募在地产板块的配置仓位较低,而房地产销售持续超预期,在“漂亮50”行情下地产的配置热情不断升温。我们预计下半年随着房企短债陆续到期,资金面收紧情况下会放松捂盘的态势,金九银十一二线销售有望反弹,建议关注具备估值优势和受益集中度提升、并且土地储备位于一二线的个股,推荐:1)受益集中度提升的龙头:万科、保利地产、金地集团2)布局长三角三四线、业绩增速高的二线龙头:新城控股等3)受益于长效机制、拥有造城能力、拿地模式特殊的房企4)国企、央企改革标的:天健集团、保利地产等。

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